Ev almak bu dönem için mantıklı mı ?

Konut almadan önce kendinize şu soruyu sorun : Oturmak için mi ev alacağım yoksa yatırım amaçlı mı ? Cevabınız yatırım amaçlı ise yazımızın devamını okumaya devam edebilirsiniz. Yok oturma amaçlı ise bu yazının devamını okumanıza gerek yok. Şunu da belirtmeliyim ki, burada kimseye yatırım yapın ya da yapmayın şeklinde bir öneride bulunmayacağım. Ben sizlerle bazı verileri paylaşacağım, yatırım yapıp yapmamak size kalmış. Verdiğim veriler üzerinden kendiniz bir sonuca varabilirsiniz. Hani derler ya "Görünen köy kılavuz istemez" işte aynen bundan ibaret durumlar. Şimdi gelelim şu dönemde yatırım amaçlı ev alınır mı ? Alınmaz mı ? Sorusuna ...

İstanbul Gayri Menkul Değerleme'nin araştırma biriminin hazırladığı verilerden yola çıkmak istiyorum. Konut fiyat endeksi ve kira fiyat endeksi üzerinden giderek bazı durumların analizini yapalım. 1988 yılından 2004 yılına kadar konut satış indeksi ile kira indeksi neredeyse birbirine paralel olarak gitmiştir. 

2004 yılının 3. çeyreğinde satış endeksi ile kira ndeksi birbirinden kopmaya başlıyor. Bunu yukarıdaki istetistik veriden siz de görebilirsiniz. Bu verilere göre konut fiyatları yükselirken kira endeksinin piyasadan çok kopmadığı görülüyor.Zaten ekonomideki değişiklikler kiralara öyle hemn yansımaz. Çünkü kira kontratları en az bir yıllık olarak yapılır. Kiralar enflasyona bağlı olarak paralel bir seyir izler. Ancak gayri menkul satışları enflasyona bağlı olmadan artış gösterebilmektedir. Sermaye birikimi ve daha farklı durumlar bunu etkileyebilir. Yukarıdaki grafiğimize baktığımızda 2004 yılının 3. çeyreğinde başlayan konut fiyat artışları 2017 yılının 4. çeyreğine kadar devam ediyor. Yani bu yıllar içerisinde konutu olanlar bu fiyat artışından olumlu yönden yararlandılar. Ancak kira getirleri çok fazla artmamış durumdadır. Gayrimenkullerin değerleri arttı. Bu süreçte konut alanlar ciddi kazançlar elde ettiler. 

2017 yılının 4. çeyreğinden sonra reel olarak konut fiyatları gerilemeye başladı. Nominal olarak küçük artışlar görünse de reel olarak gerileme devam etti.Bu gerileme 2019 yılının 3. çeyreğine kadar devam etti. Bu dönemden itibaren de bildiğiniz gibi çırpınarak kendi değerini korumaya çalışıyor. Bu süreçte kiralar da 100 bandına doğru gerilemeye başladı. Konut fiyatları enflasyondan arındılmış olarak 2012 yılından bugüne artarak devam etmiştir. 

2020 yılının 4. çeyreğine kadar karşılaştırdığımız zaman, altının 100 endeksinden 597 endeksine geldiğini görüyoruz. Doların ise 410 endeksine gelmiş olduğunu görüyoruz. Konutun ise 272 endeksine gelmiş olduğunu görüyoruz. Borsanında 216 endeksine gelmiş olduğu görülüyor. Bunlar ne demek nasıl bir sonuç çıkaracaz bir bakalım.

Yani 2010 yılından bu yana borsa 2.1 kat atarken, konut 2.7 kat artmış. Dolar ise 4.1 kat , altın 5.9 kat artmış. Ancak bu dönemlerin içinde ciddi dalgalanmaların olduğu dönemler de olmuştur. 

Konuta yatırım yapmak mantıklı mı ? Sorusuna dönersek, eğer eski bir konutta oturuyorsanız, deprem sonrası yeni bir konut almak istiyorsanız, deprem endişeniz varsa ya da bir çocuğunuz daha oldu bir odaya daha ihtiyacınız varsa konut ihtiyacınız için tabi ki konut alınabilir. Ancak şu dönemde bir konut alayım kiraya vereyim derseniz bu mantıklı olur mu ? Bunu sorgulamak lazım.Bu dönemde farklı yatırım araçları olduğundan nakit parayı elde tutmak daha iyi olabilir. Bu sebeple konut yatırımı yaparken çok iyi düşünmeniz gerekir. Konutun getirisi ve kira geliri hesaplanmalı, diğer yatırım araçları ile kıyaslanmalıdır. 

Umarım paylaştığım veriler işinize yaramıştır. Ev almanın mantıklı olup olmadığına grafiğe bakarak az çok karar verebilirsiniz.